บทสัมภาษณ์จาก คุณนคร มุธุศรี อดีตนายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
วิชาชีพบริหารทรัพย์สิน
นคร มุธุศรี
“วิชาชีพบริหารทรัพย์สินคืออะไร”
ทั้งๆที่ผมทำงานหาเลี้ยงปากเลี้ยงท้องกับอาชีพนี้มานาน แต่พลันที่ถูกใครถามด้วยประโยคข้างบนเล่นเอา “อึ้ง” ไปพักใหญ่ๆ
ก็คงออกอาการอีหรอบเดียวกับถามชาวไร่ชาวนาและคนทำงานหนังสือพิมพ์หรือนักการเมือง ลองให้คำจำกัดความเกี่ยวกับอาชีพของตัวเองก็คงนั่ง “งง” แบบผมเช่นกัน
ถ้าจะตอบแค่สั้นๆ
“ก็หาเลี้ยงปากเลี้ยงท้องด้วยการรับจ้างบริหารหมู่บ้านคอนโดไงล่ะ”
แค่ประโยคเดียว ไม่ถึง 20 พยางค์ จบ .. แต่นั่นคือการตอบแบบ ‘กำปั้นทุบดิน’ ไม่เพิ่มความกระจ่างให้คนฟังสักกี่มากน้อย
งั้น ‘เอาใหม่’ ตอบให้ยาวมากกว่าเดิมอีกหน่อย
“วิชาชีพบริหารทรัพย์สินก็คือ การบริหารหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุดหลังจากผู้ประกอบการก่อสร้างและขายแล้วเสร็จ”
พอจะเข้าใจเพิ่มขึ้นอีกนิด แต่ยังกังขาอยู่ดี ไหนลองบอกยาวๆ ซิว่าผู้ประกอบวิชาชีพนี้ มีบทบาทหน้าที่แบบไหนพอให้คนที่ไม่รู้ไม่เข้าใจฟังแล้วร้อง ‘อ๋อ’ หน่อยเถิดน่า
เอ้า..!! งั้นมาตั้งต้นใหม่ โดยแจกแจงวงจรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ครบทั้งสามระยะ คือระยะวางแผน ระยะพัฒนาโครงการ และระยะดูแลหลังการขาย
บอกกล่าวด้วยประโยคยาวๆแบบนี้แล้วต้องอรรถาธิบายเพิ่มเติมอีกต่อว่า
ขั้นต้น “ระยะวางแผน” เป็นหน้าที่ของดีเวลลอปเปอร์ ที่จัดแบ่งผังโครงการ การออกแบบบ้าน การจัดวางสภาพแวดล้อม การออกแบบสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ อีกทั้งยังหมายรวมถึงการยื่นขออนุมัติปลูกสร้างและขอสินเชื่อแบงค์
ลำดับที่สอง ระยะพัฒนาโครงการ หรือบริหารโครงการ ตั้งแต่ว่าจ้างผู้รับเหมาทำการปลูกสร้าง การตลาดและการขาย ตลอดรวมถึงการทำนิติกรรมการโอนให้ผู้ซื้อทุกราย ซึ่งขั้นนี้เป็นหน้าที่ของดีเวลลอปเปอร์ เช่นกัน
ระยะสุดท้าย คือ “การดูแลบำรุงรักษาหลังขายหรือการบริหารจัดการภายหลังจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านและอาคารชุด” เรียบร้อยแล้ว ซึ่งระยะนี้จะต้องดำเนินการให้เป็นไปตามระเบียบข้อกฎหมายทุกขั้นตอน ที่สำคัญ อยู่นอกเหนือบทบาทหน้าที่ของผู้ประกอบการ
ดีเวลลอปเปอร์ไม่เกี่ยวแล้วใครหรือผู้ใดเป็นผู้รับผิดชอบ คำตอบคือ “ผู้ประกอบวิชาชีพบริหารโครงการหลังการขายไงครับ” โดยต้องรับไม้ต่อจากดีเวลลอปเปอร์และมีหน้าที่ดูแลในระยะยาว
ผู้บริหารหลังขายกล่าวสำหรับทรัพย์สินประเภทหมู่บ้านจัดสรร กฎระเบียบข้อกฎหมายบัญญัติให้เป็นภาระหน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคล ส่วนคอนโดมิเนียมกำหนดให้เป็นความรับผิดชอบของผู้จัดการนิติอาคารชุด แปลไทยเป็นไทยก็คือ เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ประกอบวิชาชีพบริหารทรัพย์สินที่บอกไว้ในย่อหน้าต้นๆนั่นแหละครับ
ว่าเพียงแค่นี้ยังไม่จบถ้วนกระบวนความต้องขยายต่อ โดยเฉพาะความรับผิดชอบตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินและพรบ.อาคารชุดซึ่งตราไว้ค่อนข้างละเอียดยิบ
ต้องทำอะไรบ้างถ้าว่าเพียงย่อๆ คงไม่กี่บรรทัด แต่ถ้าจะให้ครบถ้วนกระบวนความต้องปฏิบัติหน้าที่สารพัดเรื่อง
อย่างเช่น
กำกับดูแลให้ผู้พักอาศัยให้ปฏิบัติตามระเบียบข้อบังคับ หากมีการฝ่าฝืนต้องทำการบอกกล่าวตักเตือนตั้งแต่เบาๆ ไปหาหนัก
จัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนหรือรายปีกับเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านและห้องชุดพร้อมจัดทำบัญชีรายตัว กรณีติดค้างชำระเกินหกเดือนขึ้นไปต้องแจ้งอายัด ห้ามทำนิติกรรมต่อเจ้าพนักงานที่ดินรวมทั้งต้องทำการฟ้องร้องดำเนินคดีต่อโรงต่อศาล
ต้องบริหารจัดการให้ผู้อยู่อาศัยได้รับความปลอดภัย ใช่เฉพาะป้องกันมิให้เกิดการลักเล็กขโมยน้อย แต่ยังหมายถึงระแวดระวังมิให้เกิดฟืนไฟและการก่อความไม่สงบนาๆ ประการ
การจัดประชุมเล็กประชุมใหญ่ตามวาระโอกาสต่างๆ ก็ถือเป็นหนึ่งในหลายภารกิจหลัก
การดูแลบำรุงรักษาและซ่อมแซมแก้ไขงานระบบให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน ตลอดรวมถึงให้มีน้ำไหลไฟสว่างตลอด 24 ชั่วโมง นี่ก็ใช่
การปัดกวาดเช็ดถูพื้นที่ส่วนกลางให้สะอาดตลอดเวลาถือเป็นภารกิจขั้นพื้นฐาน
การจัดกิจกรรมประเพณีวัฒนธรรม อาทิ งานปีใหม่ งานสงกรานต์ และหรืองานลอยกระทง หน้าที่นี้ก็ต้องไม่ลืม
งานพิทักษ์มูลค่าทรัพย์สินและคงไว้ซึ่งคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับผู้พักอาศัยในชุมชน ฟังดูเสมือนง่าย แต่ภาคปฏิบัติจริงๆส่งผลให้ผู้ประกอบวิชาชีพบริหารหมู่บ้านและอาคารชุดปวดเศียรเวียนเกล้าจนถึงขั้นไมเกรนรับประทานมานักต่อนัก
ประการสำคัญ
ผู้บริหารทรัพย์สินยังทำหน้าที่เป็นผู้พิทักษ์รักษา ‘ภูมิทัศน์’ หรือรูปลักษณ์ของโครงการให้คงสภาพตามที่ผู้ออกแบบและ
ดีเวลลอปเปอร์วาดฝันตลอดไป
สรุปง่ายๆ วิชาชีพบริหารทรัพย์สินน่าจะก่อกำเนิดจากพยัญชนะยอยักษ์ 3 ตัว คือ
งาน “ยุ่ง”
ปัญหา “เยอะ”
และ
นาย “แยะ”
จะว่าไป หลังจบการศึกษาออกมาดิ้นรนหารายด้งรายได้เลี้ยงปากเลี้ยงท้อง ผมผ่านงานการมาหลายสาขา จนวันหนึ่งจับพลัดจับผลูเข้ามาสู่วงการ “พร็อพเพอร์ตี้ เมเนจเม้นท์” ซึ่งพบว่าไม่มีอาชีพใด ‘ยุ่งขิง’ เท่ากับวิชาชีพบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและอาคารชุด สักสาขา
ปวดสมองหรือไม่ปวด พินิจพิจารณาได้จากผู้คนที่อยู่ในแวดวงเดียวกันกับผมส่วนใหญ่ จะบ่นกระปอดกระแปดคิดอยากจะผันเปลี่ยนไปประกอบอาชีพอื่น วันละสามเวลาหลังอาหาร
แต่แปลกแฮะ นคร มุธุศรี กลับชอบ …!!!
คุณนคร มุธุศรี
อดีตนายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย